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针对国内中小房地产企业(非百强)配资拿地要求(注意客户提问)[ 资金编号:ZJ241 ]

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投资方式: 股权投资 资金主体: 企业资金
资金主体所在地区: 上海市 物业类型: 高层住宅,多层住宅
投资地区: 投资金额: 3亿-10亿元
股权投资类型: 投资阶段:
投资期限: 更新时间: 2020-10-15
项目交易流程

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无任何前期费用

投资要求概述:

国内某资方,针对国内中小房地产企业(非百强)配资拿地要求如下:
    
     1、土地性质住宅占70%及以上(或当地房价达8000元/平方米的城市);
     2、配资比例为:60%~70%;
     3、要求房地产企业必须拿到土地成交确认书(勾地项目要提前沟通条件);
     4、投资区域:全国 ;
     5、额度:单笔3亿起封顶20亿;
     6、操作时间:30-45个工作日内;
     7、配资期限:1+1(满6个月可提前还款);
     8、成本:14-18不等;
     9、资金来源:企业自有资金。
    
     本网提问及回复:
     1、首先是资金成本,现在对于非百强房企,融资成本一般都在20以上,这个成本是否对?
     资方回复:目前成本在20差不多,很多资金都这样。成本主要看区域和地产公司是不是当地龙头。这二项决定综合成本。确实合作项目的非百强资金成本基本在15以上。因为二线城市他们拍不了地块,所以区域一般都是三四线。所以成本基本在18。
    
     2、关于交易模式这块,这个抵押怎么抵押,因为现在信托做通道都很难,银行的话更不可能给你办理委贷,所以抵押的怎么办?
     资方回复:这个是配资拿地资金,所以前期不需要办理抵押。通常是后置抵押。在拿到土地证之后办理抵押。
    
     3、这个应该是股权投资,名股实债的模式,否则怎么避那个关于lpr高于4倍那个问题。
     资方回复:对的。
    
     4、杠杆率的问题。这个杠杆率比较高的,是60%-70%,或者是1:2的这么一个杠杆,目前这个杠杆率一般来说是给地产前50强或前100房企合作时用的杠杆率。
     资方回复:不一定是百强,地方龙头也可以。配资比例4-7成不等,主要看地块位置,比如不是百强,但是地块在苏州、无锡,那可以配7成。
    
     5,这个资金的问题是首先成本低,第二是办抵押没法办;第三是土地确权之后再进,其实的话一般都是从保证金或者是最前端要进,这样的话共同设立新的项目公司,由于他没有共同成立设立项目公司的话,然后去拿这块地,实际的风险还蛮大的,因为项目公司有敞口期,然后对外的担保,对外的负债,其实都无从考证。
     资方回复:风控模式是成立新的项目公司,股东借款,集团做担保。明股实债。前融的风险比后端风险要低。
    
     6、这个融资主体没有限制,比如针对百强的话大概是什么样的成本。另外融资地区写的是全国,那么全国三线城市以上都能做,那这个三线城市其实太广了,太范围太大了,比如说像东北三省,像这个西安以西,像成都、整个的西南等等吧,那些区域能不能做。
     资方回复:区域可以确定一下,但是太偏远,肯定不行,三四线也要看经济实力省里排名。正常都是前三。至于东北肯定不做,云贵川,青海一般也不会去,如果是省会城市项目,可以考虑。具体看综合情况。
    
     7、等土地确权了之后,在办理抵押比较难办,像现在银行的委贷业务现在基本上都停止了,然后特别是中小房企的更难,然后信托的通道没有432的壳他也不会给你做。
     资方回复:不是土地确权后抵押,是拿到土地证抵押。因为前期是股东借款,纯土地后置抵押也行。一般开发商都会跟当地银行沟通开发贷。能拿到土地的当地开发商跟政府关系还不错。
    
     8、这里面关于抵押的问题,是指我们更关心银行和信托作为放款通道因政策受限时,贵方是否可以作为合格抵押权人?
     资方回复:前融配资拿地的风控方式主要是明股实债,而不是抵押;后期开发商通过开发贷再置换前融资金。
    
     9、办理后置抵押时就会涉及抵押权人问题,这时开发贷并不一定能完全落实?
     资方回复:开发贷审批好以后,到时候会有一笔过桥资金先把配资置换掉。然后再抵押给金融机构。
    
     该资方特点:判断项目速度快,能做或者不能做,在1-2天内会给予明确的答复及说明。(本网点评)

其他备注:

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